skipToContent

Εισήγηση στην Prodexpo 2012

Ο ρόλος της ΕΤΑΔ στην αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας

Η ανάγκη αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας με ιδιωτικές επενδύσεις, είναι σήμερα πιο πιεστική από ποτέ. Οι ανασταλτικοί παράγοντες εξακολουθούν να είναι πολλοί και σοβαροί. Ωστόσο, σε θεσμικό επίπεδο η αρχή έγινε.

Συζητούσαμε χρόνια για την έλλειψη ενιαίου μητρώου της δημόσιας ακίνητης περιουσίας και κεντρικού εποπτικού φορέα. Το πρόβλημα αυτό λύνεται με το νέο θεσμικό ρόλο και τις αρμοδιότητες της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας.

Συζητούσαμε χρόνια για τον κατακερματισμό των αρμοδιοτήτων διαχείρισης και αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, σε διαφορετικές εταιρείες με παρόμοιο σκοπό. Για παράδειγμα, στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, η ΕΤΑ διαχειριζόταν τουριστικό ακίνητο 150 στρ. περίπου και η ΚΕΔ εφαπτόμενο ακίνητο ανάλογης επιφάνειας. Δυο ΑΕ του Δημοσίου, για δυο διπλανά δημόσια οικόπεδα, έκαναν παράλληλα, διαφορετικά σχέδια αξιοποίησης. Αυτό το πρόβλημα του κατακερματισμού λύθηκε, με την απορρόφηση της ΚΕΔ και της ΟΛΥΜΠΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ από την ΕΤΑ.

Εκείνα τα προβλήματα, που θέλουν ακόμη πολλή δουλειά για να λυθούν, είναι όσα αφορούν στην ωριμότητα των δημοσίων ακινήτων και ειδικά των μη αξιοποιημένων εκτάσεων.

Η ΕΤΑΔ έχει κάνει μεγάλους διαγωνισμούς και έχει αξιοποιήσει σημαντικά τουριστικά ακίνητα. Μόλις εχθές υπογράψαμε τη σύμβαση για τη μακροχρόνια παραχώρηση της Μαρίνας Βουλιαγμένης, με την ανάδοχο εταιρεία ΑΞΕ ΑΣΤΗΡ, τη μεγαλύτερη ιδιωτικοποίηση τουριστικού ακινήτου των τελευταίων ετών.

Δεν είναι τυχαίο όμως, ότι όλες οι ιδιωτικοποιήσεις αφορούσαν λειτουργούσες επιχειρήσεις, ή υποδομές, όπως ΞΕΝΙΑ, camping και Ιαματικές Πηγές. Καμία ελεύθερη έκταση, κανένα «κτήμα» δεν κατέστη δυνατό να αξιοποιηθεί, παρά τις προσπάθειες που κατά καιρούς έγιναν. Η αδυναμία αυτή οφείλεται κυρίως σε έλλειψη νομικής, πολεοδομικής, επενδυτικής και κοινωνικής ωριμότητας των δημοσίων εκτάσεων:
  • Νομικής, λόγω των καταπατήσεων και της κατοχής τρίτων, καθώς και του κύματος ανακλήσεων απαλλοτριώσεων στα τουριστικά ακίνητα.
  • Πολεοδομικής, λόγω της αντίληψης που επικρατεί για τον κοινόχρηστο χαρακτήρα των δημοσίων εκτάσεων, ακόμη και μεταξύ των αρμοδίων για το χωροταξικό σχεδιασμό. Στα ΓΠΣ που εκπονούνται ανά τη χώρα, οι δημόσιες εκτάσεις πολεοδομούνται ως κοινόχρηστες, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει τα δικαιώματά του στην αξιοποίηση των οικοπέδων του, έναντι των ιδιωτών.
  • Επενδυτικής, λόγω αδυναμίας ικανοποίησης του πάγιου αιτήματος της επενδυτικής αγοράς για ανάπτυξη τουριστικής κατοικίας, παράλληλα με τις παραδοσιακές και ειδικές τουριστικές υποδομές, με συνέπεια τη μη ελκυστικότητα των τουριστικών εκτάσεων. Το πρόβλημα αυτό αντιμετωπίζεται με τις πρόσφατες ρυθμίσεις για το ΕΣΧΑΔΑ και το «θεσμό της επιφάνειας».
  • Κοινωνικής, τέλος, λόγω της εμπεδωμένης αντίληψης των τοπικών κοινωνιών και των εκπροσώπων τους, ότι η δημόσια περιουσία ανήκει, ή θα έπρεπε να ανήκει, στο Δήμο και στους Δημότες και όχι στο κράτος και στο σύνολο του ελληνικού λαού. Στο πλαίσιο αυτό οι Δήμοι, παρότι τους έχουν παραχωρηθεί για χρήση και εκμετάλλευση χιλιάδες δημόσια ακίνητα, στην πλειοψηφία τους αντιτίθενται στην ιδιωτικοποίηση των δημοσίων εκτάσεων.
Σήμερα η ΕΤΑΔ είναι η μοναδική εταιρεία του Δημοσίου, που έχει σκοπό τη διαχείριση, εκμετάλλευση και αξιοποίηση της ακίνητης δημόσιας περιουσίας, σύμφωνα με τους στόχους της οικονομικής και αναπτυξιακής πολιτικής της Χώρας. Είναι μια εταιρεία καινούρια και συνάμα παλιά. Καινούρια, στο πλαίσιο του ενοποιημένου χαρτοφυλακίου ακινήτων και του νέου, σημαντικού ρόλου που καλείται να παίξει στον τομέα της δημόσιας περιουσίας ως μοναδικός διαχειριστικός βραχίονας. Παλιά, όσον αφορά στη συσσωρευμένη από τρεις εταιρείες εμπειρία και τεχνογνωσία ετών στη διαχείριση και αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων. Η αξιοποίηση αυτής της δεδομένης εμπειρίας και τεχνογνωσίας είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας.

Τι κάνει λοιπόν η ΕΤΑΔ σήμερα για να ανταποκριθεί στο νέο διευρυμένο ρόλο και την αποστολή της:

1. Επιχειρησιακή αναδιοργάνωση:

  • Εκπονούμε νέο στρατηγικό και επιχειρησιακό σχέδιο, με καινοτόμες δράσεις, ποσοτικοποιημένους στόχους και σφιχτά χρονοδιαγράμματα.
  • Καταρτίζουμε νέα οργανωτική δομή, που καλύπτει τις διευρυμένες λειτουργίες και τους νέους στόχους της Εταιρείας.


2. Εντατικοποίηση των δράσεων ωρίμανσης:

Για να ιδιωτικοποιηθεί η Δημόσια Περιουσία, πρέπει πρώτα να καταστεί αξιοποιήσιμη, δηλαδή ώριμη. Στο πλαίσιο αυτό βασική προτεραιότητα της ΕΤΑΔ είναι η νομική και τεχνική ωρίμανση των ακινήτων.

Στον τομέα της ωρίμανσης, η δουλειά της ΕΤΑΔ είναι διπλή: αφορά τόσο τα ακίνητα που αξιοποιούνται από την ίδια την Εταιρεία, όσο και εκείνα που αξιοποιούνται από το ΤΑΙΠΕΔ.

Ειδικά για τα Δημόσια Κτήματα, για τα οποία η προστασία και η κτηματογράφηση είναι αρμοδιότητα της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας και των Κτηματικών Υπηρεσιών, η συνεργασία μας με τη Γενική Γραμματεία θα είναι στενή και συνεχής, βάσει των στόχων που θα τίθενται.

3. Εξέταση και αξιολόγηση των ακινήτων:

Η ωρίμανση των δημοσίων ακινήτων προϋποθέτει την εξέταση και την αξιολόγηση αυτών ως προς την ωριμότητά τους. Εδώ λοιπόν είναι καλό να ξέρουμε όλοι για τι χαρτοφυλάκιο ακινήτων μιλάμε. Στα βιβλία καταγραφής και στη βάση δεδομένων της ΕΤΑΔ είναι καταγεγραμμένα περισσότερα από 70.000 δημόσια ακίνητα. Από αυτά,
  • χιλιάδες ακίνητα είναι καταχωρημένα ως «άγνωστα» ή μη εντοπισμένα.
  • Χιλιάδες ακίνητα είναι «κατεχόμενα», για τα οποία εκκρεμεί ακόμη η εξέταση από τις αρμόδιες επιτροπές, των αιτήσεων εξαγοράς που έχουν υποβληθεί πριν το 1984, βάσει τριών διαφορετικών νόμων.
  • Χιλιάδες άλλα είναι περιβαλλοντικά και πολεοδομικά δεσμευμένα (δάση, πλατείες και κοινόχρηστοι χώροι, πάρκα, υδάτινοι πόροι κ.ά.).
  • Χιλιάδες άλλα, προερχόμενα κυρίως από επανακαθορισμό γραμμής αιγιαλού, είναι μη άρτια και οικοδομήσιμα.
  • Χιλιάδες ακίνητα είναι παραχωρημένα στους ΟΤΑ, για αόριστο χρόνο χωρίς αντάλλαγμα.
  • Και πολλές εκατοντάδες ακίνητα στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες.
Αυτά που απομένουν για ωρίμανση και αξιοποίηση εξακολουθούν να είναι πάρα πολλά, αλλά χρειάζεται πολλή δουλειά για να διαπιστωθεί ο πραγματικός αριθμός, η υφιστάμενη κατάσταση και οι δυνατότητές τους. Αυτό ακριβώς σκοπεύουμε να κάνουμε, σε συνεργασία με τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας και τις Κτηματικές Υπηρεσίες σε όλη την Ελλάδα.

4. Αξιοποίηση:

  • Εκπονούμε πρόγραμμα αξιοποίησης ακινήτων, μέσω διαγωνισμών εκμίσθωσης. Μέχρι τον επόμενο μήνα θα είμαστε σε θέση να ανακοινώσουμε την πρώτη δέσμη, τουριστικών κυρίως, ακινήτων.
  • Στο χαρτοφυλάκιο των δημοσίων ακινήτων υπάρχουν αρκετά διαμερίσματα, καταστήματα, μικροί επαγγελματικοί χώροι και μικρές εκτάσεις για γεωργική καλλιέργεια, που έχουν περιέλθει στο Δημόσιο κατά πλήρη κυριότητα ή ποσοστό συνιδιοκτησίας. Τα ακίνητα αυτά -ή το ποσοστό του Δημοσίου σε αυτά- πρόθεσή μας είναι να ιδιωτικοποιηθούν το ταχύτερο δυνατό.
  • Στο πλαίσιο αυτό προχωρούμε στην υλοποίηση του προγράμματος e-real estate, με την ανάπτυξη ειδικού portal, που θα παρέχει τη δυνατότητα ηλεκτρονικής προώθησης των ακινήτων, αλλά και διεξαγωγής ηλεκτρονικών δημοπρασιών. Με την κατάλληλη προβολή του, το portal αυτό θα εκμηδενίσει το πρόβλημα της απόστασης, δίνοντας τη δυνατότητα σε ενδιαφερόμενους από την επαρχία και από το εξωτερικό (ξένους επενδυτές και ομογενείς) να ενημερώνονται και να συμμετέχουν σε δημοπρασίες, χωρίς φυσική παρουσία. Αντίστοιχα, θα δίνει και σ΄ εμάς τη δυνατότητα να διερευνούμε το επενδυτικό ενδιαφέρον για συγκεκριμένα ακίνητα, ή δέσμες ακινήτων, ώστε να ιεραρχούμε καλύτερα τις προτεραιότητες και να προγραμματίζουμε τις διαδικασίες αξιοποίησης. Το ηλεκτρονικό premarketing και το data room του portal θα εξυπηρετούν και τους διαγωνισμούς εκμίσθωσης που προγραμματίζουμε.
  • Επειδή όμως η αξιοποίηση των ακινήτων δεν τελειώνει με την υπογραφή της σύμβασης με τον ανάδοχο, προχωρούμε παράλληλα στην εξέταση των συμβάσεων μίσθωσης, καθώς και παραχώρησης σε ΟΤΑ και άλλους φορείς, με σκοπό την εξυγίανση όσων συμβάσεων δεν υλοποιούνται σύμφωνα με τους όρους τους, ή την καταγγελία τους και την εκ νέου αξιοποίηση των ακινήτων.
Είναι προφανές ότι, η ωρίμανση και αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων, με τρόπο που να αναδεικνύει και να αξιοποιεί στο έπακρο την εμφανή και αφανή δυναμική τους, είναι πολύ δύσκολο εγχείρημα. Παρά τους εκάστοτε σχεδιασμούς και τις σοβαρές προσπάθειες, δεν κατάφεραν να το φέρουν σε πέρας μέχρι σήμερα ούτε η κεντρική Διοίκηση, ούτε οι υπηρεσίες και οι εταιρείες που είχαν την ευθύνη.

Η συγκέντρωση των αρμοδιοτήτων, τόσο σε επίπεδο κεντρικής Διοίκησης, όσο και σε επίπεδο διαχειριστικού βραχίονα, είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα. Πέρα όμως από τη στενή συνεργασία μεταξύ ΕΤΑΔ, Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας, Κτηματικών Υπηρεσιών και Γενικής Γραμματείας Τουριστικών Υποδομών και Επενδύσεων, που τη θεωρώ δεδομένη, χρειάζονται ακόμη πολλά:
  • Χρειάζεται η εμπέδωση κοινής αντίληψης σε σχέση με το μη κοινόχρηστο χαρακτήρα της ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, πλην των ακινήτων που από τη φύση τους είναι κοινόχρηστα.
  • Χρειάζεται η στήριξη του εγχειρήματος της ωρίμανσης και αξιοποίησης, από τους αρμόδιους για τη χωροθέτηση, την πολεοδόμηση και τις αδειοδοτήσεις φορείς και η προώθηση των αναγκαίων κάθε φορά νομοθετικών ρυθμίσεων.
  • Χρειάζεται η συνειδητοποίηση των τοπικών κοινωνιών ότι, η αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας μέσω ιδιωτικών επενδύσεων συμβάλλει σημαντικά στην τοπική και περιφερειακή ανάπτυξη με μεγάλα μεσο-μακροπρόθεσμα οφέλη για τις ίδιες τις τοπικές κοινωνίες. Ειδικά το τελευταίο, απαιτεί εντατική επικοινωνία και ενημερωτικές δράσεις, καθώς και δεσμεύσεις για ανταποδοτικά οφέλη και αναβάθμιση του περιβάλλοντος.
Ο δρόμος για την ωρίμανση και την αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας είναι δύσκολος, αλλά για μας είναι μονόδρομος. Η ΕΤΑΔ είναι η κατάλληλη εταιρεία γι΄ αυτό το έργο και θα το φέρει σε πέρας.

Δεν μπορώ να σας πω ότι θα το επιτύχουμε σε ένα μήνα, ή σε ένα χρόνο. Πρόκειται για ένα τεράστιο project και σαν τέτοιο θα το αντιμετωπίσουμε, με συγκεκριμένους κάθε φορά στόχους και χρονικό προγραμματισμό και με σφιχτό project management.

Αυτό που θα σας πω με βεβαιότητα είναι ότι, του χρόνου, σε αυτό το τραπέζι, θα έχουμε να σας ανακοινώσουμε σοβαρά αποτελέσματα.

Σας ευχαριστώ,

Γρηγόρης Δούνης
Διευθύνων Σύμβουλος Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ ΑΕ)